Özel İnşaat İşleri

Özel inşaat kişilerin oturmak veya satmak amacıyla kendi nam ve hesaplarına bina inşa etmelerini ifade etmektedir. Özel inşaat işlerinde, işin mülkiyeti işi yapana ait olup işi yapan müteahhit firma veya kişi, faaliyet sonucu ortaya çıkan yeni binadan pay almaktadır.

Özel inşaat kişilerin oturmak veya satmak amacıyla kendi nam ve hesaplarına bina inşa etmelerini ifade etmektedir.  Özel inşaat işlerinde, işin mülkiyeti işi yapana ait olup işi yapan müteahhit firma veya kişi, faaliyet sonucu ortaya çıkan yeni binadan pay almaktadır. İnşaat taahhüt işlerinden farklı olarak özel inşaat işlerinde kişi veya kurumlar, herhangi bir kişi ya da kuruma karşı taahhüt altına girmeksizin kullanmak veya satmak üzere faaliyette bulunmaktadır.  Bu nedenle yapılan özel inşaat faaliyeti birden fazla yıla sirayet etse bile yıllara yaygın inşaat işi kapsamında değerlendirilemeyecektir. Diğer inşaat türleri için bkz. İnşaat Türleri

Özel inşaat işleri arsanın mülkiyetine göre iki alt başlığa ayrılmaktadır. Birincisi; iktisadi işletme veya gerçek kişinin kendi arsası üzerinde inşaat faaliyetini bizzat gerçekleştirmesidir. İkincisi ise başkasına ait arsa üzerinde inşaat faaliyetini bizzat yapmasıdır. İkinci sınıfa giren inşaat işleri kat karşılığı inşaat işleri olarak adlandırılmaktadır. Kat karşılığı inşaat işlerinde, arsanın üçüncü bir kişi ile sözleşme yapılmak suretiyle başkasına ait bir arsa üzerine inşaat yapılarak arsa sahibine çıkacak bağımsız bölümlerden sözleşmeye göre pay verilerek arsanın temin edilmesi suretiyle gerçekleştirilmektedir. Bunun dışında arsa karşılığı hasılat paylaşımı da özel inşaatlar başlığı altında değerlendirilmektedir.

Arsanın İşletmeye Dahil Olması veya Satın Alınması

İşletmeye dahil olan arsa üzerinde gerçekleştirilen inşaat faaliyetlerinde işletme aktifinde kayıtlı olan arsa üretim sürecine dahil edilmektedir. Öte yandan firmalar arsa temin etmek suretiyle de inşaat faaliyetini gerçekleştirebilmektedir. Bu gibi yöntemlerde işletmenin maliyetleri artmaktadır. Dolayısıyla günümüzde kat karşılığı inşaat işleri çokça tercih edilen bir yöntem haline gelmiş bulunmaktadır.

Kat Karşılığı İnşaat İşleri

Kat karşılığı inşaat işleri, yapılan sözleşme uyarınca müteahhitin başkasının arsası üzerinde yapı inşa etmesi ve ortaya çıkan yapının bir kısmını arsa sahibine teslim etmesi bir kısmını ise kendi uhdesinde bırakmasıdır. Günümüzde müteahhitler açısından arsa maliyetlerinin artan seyri ve sınırlı finansal kaynaklarla daha fazla imkanlar sağlanma olanağı kat karşılığı inşaat işlerini cazip kılmaktadır. Öte yandan arsa sahipleri açısından arsalarının daha kolay ve verimli değerlendirilmesine imkan sağladığı için tercih edilir hale gelmiştir. Esasen kat karşılığı inşaat işleri trampa mahiyetinde işlemlerdir.

193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu ile 5520 Sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu Açısından Özel İnşaat Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi

193 sayılı Gelir Vergisi Kanununun (GVK) 37’nci maddesi hükmüne göre gayrimenkullerin alım, satım ve inşa işleriyle devamlı olarak uğraşanların bu işlerinden elde ettiği kazançlar ticari kazanç kapsamındadır. Buna göre müteahhit firmanın faaliyeti bu madde kapsamında ticari kazanç olarak değerlendirilir.

Öte yandan GVK’nin mükerrer 80’inci maddesinde “İktisap şekli ne olursa olsun (ivazsız olarak iktisap edilenler hariç) 70 inci maddenin birinci fıkrasının (1), (2), (4) ve (7) numaralı bentlerinde yazılı mal (gerçek usulde vergiye tabi çiftçilerin zirai istihsalde kullandıkları gayrimenkuller dâhil) ve hakların, iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlardeğer artış kazancı kapsamına alınmıştır. Atıfta bulunulan GVK’nin 70’inci maddesi bentlerinde gayrimenkullerde yer almaktadır. Söz konusu hüküm uyarınca ticari işletmeye dahil olmayan arsa karşılığında gayrimenkul iktisap eden gerçek kişinin söz konusu gayrimenkulleri elden çıkarması halinde elde edeceği kazanç değer artış kazancı olarak değerlendirilmelidir. Ancak devamlılık unsurunun gerçekleşmesi halinde elde edilecek kazanç ticari kazanç olarak değerlendirilmektedir.

Öte yandan kurumlar vergisi mükelleflerinin faaliyetleri sonucu elde ettikleri kazançların tespitinde ticari kazanca ilişkin hükümlerin uygulanacağı tabidir.

Özel inşaat faaliyetinden elde edilen ticari kazancın vergilendirilmesinde özel bir belirleme yapılmış değildir. Bu nedenle, özel inşaatların herhangi bir satıştan farkı bulunmadığından, ticari kazancın tespiti yıllık olarak maliyetle satış bedelini karşılaştırmak suretiyle yapılması gerekir. Haliyle tespit edilecek iki husus önem arz etmektedir; birincisi satışın ne zaman gerçekleştiği, ikinci ise maliyetin ne kadar olduğu. Satışın gerçekleştiği anın tespiti vergiyi doğuran olayın tespiti için önemli iken; maliyetlerin tespiti ise gelir/kurumlar vergisi matrahının doğru hesaplanması için gereklidir.

Öte yandan her bağımsız bölüm veya dairenin maliyet bedeli ile satış bedeli arasındaki fark satışa konu ünitenin karı olarak satışın yapıldığı yılın geliri olarak vergilendirileceğinden birim maliyetler önem arz etmekte ve çalışmamızın konusunu teşkil etmektedir.  Maliyet hesaplanmalarına ilerleyen bölümlerde yer verilecektir. Bu kısımda vergiyi doğuran olay ve bazı özellikli konular ele alınacaktır.
Özel inşaat işlerinde vergiyi doğuran olay, tasarruf hakkının devridir. Yapılan inşaat, alıcının tasarrufuna sunulduğu anda teslim edilmiş sayılır ve vergisel açıdan satış hükmündedir. Bu nedenle kanun koyucu tarafından, bu tür satış işlemlerinde, tapu devri yerine tasarruf hakkının devri benimsenmiştir. Yani ticari kazancın gerçekleşmesi için satışın gerçekleşmesi ve inşaatın tamamlanmış olması gereklidir. Özel inşaatlarda üretim genelde birden çok dönemi kapsamasına rağmen GVK.42.md. kapsamında değerlendirilmez.

Konumuza ilişkin olarak 5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanunu Md. 5/1-e’de yer alan düzenlemede “Kurumların, en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazlar ve iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların % 75'lik kısmı.” Kurumlar vergisinden istisna edilmiştir. Öte yandan 3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanunu Md 17/4-r’de “Kurumların aktifinde veya belediyeler ile il özel idarelerinin mülkiyetinde, en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler ile bankalara borçlu olanların ve kefillerinin borçlarına karşılık taşınmaz ve iştirak hisselerinin (müzayede mahallerinde yapılan satışlar dahil) bankalara devir ve teslimleri.” KDV’den istisna edilmiştir. Ancak her iki maddede de . Bu nedenle özel inşaat işlerinde bu istisnalardan faydalanılması mümkün gözükmemektedir.

3065 Sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu Açısından Özel İnşaat Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi

Ticari faaliyet kapsamındaki özel inşaat işlerinde gerçekleştirilen teslimler KDV’nin konusuna girmektedir. Arsa (kat) karşılığı inşaat işleri ile ilgili olarak Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliği’nde bazı açıklamalara yer verilmiştir. Tebliğdeki açıklamalara göre arsa karşılığı inşaat işi “trampa” olarak kabul edilmekte ve iki ayrı teslim söz konusu olduğu belirtilmektedir. Bunlardan birincisi, arsa sahibi tarafından müteahhide arsa teslimi; ikincisi ise müteahhit tarafından arsaya karşılık olarak arsa sahibine verilen konut veya işyeri teslimidir.

60 Seri No’lu Katma Değer Vergisi Sirküler’inde konuya ilişkin açıklamalar mevcuttur. Buna göre;

- Arsanın bir iktisadi işletmeye dâhil olması veya arsa sahibinin arsa alım satımını mutat ve sürekli bir faaliyet olarak sürdürmesi halinde, vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhide yapılan bu arsa teslimi nedeniyle düzenlenecek faturada arsa karşılığı alınan bağımsız birimlerin emsal bedeli (arsa payı dâhil) üzerinden genel oranda KDV hesaplanması gerekmektedir.

- Arsa sahibinin, gerçek usulde mükellefiyetini gerektirmeyecek şekilde arızi faaliyet olarak arsasını bağımsız birimler karşılığında müteahhide tesliminde KDV uygulanmayacaktır.

- Vergiyi doğuran olayın vuku bulduğu tarihte, müteahhitten arsa sahibine yapılacak bağımsız birim teslimleri için müteahhit tarafından düzenlenecek faturada bağımsız birimin niteliğine göre emsal bedeli (arsa payı dahil) üzerinden % 1 veya % 18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.

Öte yandan, her iki teslimde de işlem bedelinin emsaline göre açıkça düşüklük göstermesi halinde KDV Kanununun 27/3 üncü maddesine göre işlem yapılacağı tabidir.

Danıştay ise vermiş olduğu kararlarında genel olarak kat karşılığı inşaat işinin trampa olarak kabul edilemeyeceğini belirtmektedir.

Danıştay 9. D. 19.02.2007 tarih ve E.2005/2439, K. 2007/468 sayılı kararında; “İnşaat yapılması koşuluyla müteahhide bırakılan arsa üzerindeki her türlü tasarruf hakkı ve mülkiyeti devredilmeyip, inşaat yapılmak üzere terk edildiğinden, bağımsız bölümler karşılığı inşaat yapılmak üzere müteahhide bırakılan arsanın trampa niteliğinde bir ticari faaliyet olarak kabul edilmesi mümkün değildir. Dolayısıyla arsanın müteahhidin kullanımına terk edilmesi işleminin arsanın değerlendirilmesine yönelik bir tasarruf olduğunun kabulü gerekeceğinden, bu işlemin trampa niteliğinde bir işlem gibi değerlendirilerek cezalı KDV tarh edilmesinde isabet bulunmadığı” belirtilmektedir.

İnşaat işlerinde uygulanacak KDV oranlarına ilişkin olarak 2012/4116 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda yer alan düzenleme aşağıda yer almaktadır.

Madde 7: 24/12/2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1 inci maddesine aşağıdaki (6) numaralı fıkra eklenmiştir. Buna göre; 

(I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2'ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012) tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dahil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri; 

a) Beş yüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı, (%8)

b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı, (%18) uygulanır.”


YORUMLAR

Ad

Ekonomi,1,Emlak Vergisi,1,Gelir Uzman Yardımcılığı,3,Gelir Vergisi,41,Genel,21,GİB,12,Katma Değer Vergisi,10,Kurumlar Vergisi,5,Maaş,3,Mevzuat,8,Motorlu Taşıtlar Vergisi,5,Muhasebe,3,ÖTV,9,Sosyal Güvenlik,1,VDK,2,Veraset ve İntikal Vergisi,1,Vergi Affı 2016,18,Vergi Affı 2017,6,Vergi Daireleri,3,Vergi Haberleri,14,Vergi Usul Kanunu,17,
ltr
item
Vergi Blog: Özel İnşaat İşleri
Özel İnşaat İşleri
Özel inşaat kişilerin oturmak veya satmak amacıyla kendi nam ve hesaplarına bina inşa etmelerini ifade etmektedir. Özel inşaat işlerinde, işin mülkiyeti işi yapana ait olup işi yapan müteahhit firma veya kişi, faaliyet sonucu ortaya çıkan yeni binadan pay almaktadır.
https://1.bp.blogspot.com/-w76gaAGrXxg/WEE4dPOBZsI/AAAAAAAABCw/PfQHRjlAVi8PQk3D183uBHkrpFMudxLrgCPcBGAYYCw/s200/vergi-blog.png
https://1.bp.blogspot.com/-w76gaAGrXxg/WEE4dPOBZsI/AAAAAAAABCw/PfQHRjlAVi8PQk3D183uBHkrpFMudxLrgCPcBGAYYCw/s72-c/vergi-blog.png
Vergi Blog
http://www.vergiblog.com/2017/09/ozel-insaat-isleri.html
http://www.vergiblog.com/
http://www.vergiblog.com/
http://www.vergiblog.com/2017/09/ozel-insaat-isleri.html
true
1079650730403726947
UTF-8
Tüm içerikler yüklendi İçerik bulunamadı TÜMÜ Devamı Cevapla İptal Sil Ana Sayfa SAYFALAR İÇERİKLER Tümünü Gör İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR Konu ARŞİV SEARCH TÜM İÇERİKLER İsteğinizle uyuşan içerik bulunamadı. Anasayfaya Dön Pazar Pazartesi Salı Çarşamba Perşembe Cuma Cumartesi Paz Pzt Sal Çrş Prş Cum Cmt Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık Oca Şub Mar Nis Mayıs Haz Tem Ağu Eyl Eki Kas Ara az önce 1 dakika önce $$1$$ minutes ago 1 saat önce $$1$$ hours ago Dün $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago beş haftadan daha önce Takipçiler Takip et BU İÇERİK ÖZELDİR Görüntülemek için lütfen tıklayınız Tamamını Kopyala Tamamını Seç All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy